Курсовая на тему Ответственность сторон по договору продажи недвижимости. Примеры из судебной практики по этой теме

КУРСОВАЯ РАБОТА
по гражданскому праву
на тему:
«Ответственность по договору купли-продажи недвижимости»












Содержание


Введение 4
Глава 1. Институт недвижимости в гражданском праве 7
1.1. Понятие недвижимости 7
1.2. Принципы признания объектов недвижимыми 13
Глава 2. Сущность договора купли-продажи недвижимости 15
2.1. Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве 15
2.2. Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости 18
2.3. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости 23
Глава 3. Ответственность по договору продажи недвижимости 27
3.1. Исполнение обязательства в натуре 28
3.2. Возмещение убытков 35
Заключение 39
Список используемой литературы 42

Введение
В данной работе рассматривается тема «Ответственность сторон по договору продажи недвижимости».
Право на жилище ст. 40 Конституции РФ отнесено к числу основных прав человека и гражданина. Право граждан на жилище впервые провозгласила Конституция СССР 1977 г. Согласно ее ст. 44 это право обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за жилье и коммунальные услуги.
Согласно ее ст. 17 основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Конституция РФ предусматривает вполне определенные гарантии права на жилище, что делает его устойчивым. Жилищное законодательство должно основываться на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, их судебной защиты. Право граждан на жилище нашло отражение в Конституции РСФСР. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право на жилище. Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище. Ст.8 Конституции РФ определяет, что в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, – одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения, оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на жилье.
Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты жилой недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.
Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны, прежде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сфере недвижимости, затронем самый распространенный способ отчуждения недвижимости – куплю-продажу, а так же ответственность сторон при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Рассмотрим подробнее ответственность сторон по договору продажи недвижимости.
Объект исследования: современное российское гражданское и законодательство, обеспечивающее правовое регулирование ответственности по договору продажи недвижимости.
Предмет исследования: понятие и правовая природа ответственности сторон по договору продажи недвижимости, правила, особенности и условия ее возникновения, прекращения, а также ее пределов.
Цель дипломной работы – рассмотрение содержания и особенностей ответственности сторон по договору продажи недвижимости.
Задачи работы проделанной мною заключаются в освещении темы ответственности сторон по договору продажи недвижимости по Гражданскому праву во всех содержаниях и смыслах этого понятия и проблем, связанных с ее применением в практике законодательства, анализ исследовательских трудов различных ученых-цивилистов, судебной практики.
Глава 1. Институт недвижимости в гражданском праве

1.1. Понятие недвижимости

В российском законодательстве термин «недвижимые вещи», сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений». Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.
Анализируя доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения.
В советском гражданском праве термин «недвижимость» отсутствовал. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен только в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1.
Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи». Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки – бетонно-растворного узла. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель ставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.
Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу.
Восстановление этого понятия, отсутствовавшего в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х гг. называли «предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости». По истечении более 10 лет действия ГК РФ восприятие указанной нормы юридической общественностью в