Контрольная на тему Контрольная работа 120301-02

Содержание


4. Основные этапы процесса оценки недвижимости, их характеристика 3
12. Риски при финансировании недвижимости 8
20. Сравнительный подход к оценке недвижимости 15
Задача 4 25
Задача 14 26
Задача 16 28
Задача 23 29
Задача 24 31
Задача 26 33
Задача 29 35
Задача 31 36
Список используемых источников 38
4. Основные этапы процесса оценки недвижимости, их характеристика

Процесс оценки – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно следующие этапы/2/:
1-й этап. Определение задачи оценки
На этапе постановки задачи:
– идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект,
– устанавливается цель оценки;
– устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;
– устанавливается дата оценки.
Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав
Цель оценки – это возможность использования заключения от оценочной стоимости Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, – рыночная стоимость имущества.
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки
На этапе составления плана работ определяются:
– график работ по оценке;
– источники и способы сбора информации,
– затраты на сбор и обработку информации;
– оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;
– вознаграждение оценщика.
Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
– расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации,
в оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);
– командировочные расходы,
– оплату маркетинговых, социологических и других исследований;
– расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).
Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.
3-й этап. Сбор и анализ информации включает следующие действия:
– осмотр объекта и прилегающей территории;
– юридическое описание объекта недвижимости;
– физические характеристики и местоположение;
– экономическая информация;
-проверка достоверности собранной информации;
-анализ и обработка информации.
Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.
На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате) экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные. При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования




Рисунок 1.1 – Основные составляющие этапа анализа наиболее эффективного использования

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:
– оценка стоимости на основе доходного подхода;
– оценка стоимости на основе сравнительного подхода;
– оценка стоимости на основе затратного подхода.
Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход. Он основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода и дисконтирования. Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается: сумма будущих доходов; момент получения доходов; продолжительность времени получения доходов.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов относительно незвано проданных на рынке.
При затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетам износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия невозможных внутренних и внешних факторов. Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и времена их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости:
На этапе согласования проводятся:
– итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
– проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
-проверка правильности всех математических расчетов;
– синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.
7-й этап. Составление отчета об оценке
Отчет об оценке – итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) «и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.
12. Риски при финансировании недвижимости

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск – это неопредел