Курсовая на тему Договор залога и его особенности - 3

Содержание


Введение 3
Глава 1. Общие положения о договоре залога 5
1.1. Понятие залога. Залог в силу закона 5
1.2. Правовой аспект регулирования залоговых отношений 8
1.3. О возможности заключения предварительного договора залога 9
Глава 2. Особенности некоторых видов договора залога 15
2.1. Общие особенности договора залога 15
2.2. Особенности залога как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве 21
2.3. Особенности залога права аренды земельного участка 29
Заключение 35
Список используемой литературы 37


Введение

Актуальность исследования обусловлена тем, что залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК).
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Излишне напоминать о таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как суперинфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. В такой ситуации широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В самом деле, откуда контрагенту по договору, который не имеет денежных средств в количестве, достаточном для уплаты долга, взять деньги для уплаты штрафа или пени?
В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Несмотря на все свои преимущества, залог пока не получил широкого распространения в предпринимательских отношениях. Объясняется это, в первую очередь, отсутствием системы единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом, которое в качестве предмета залога (ипотеки) является наиболее привлекательным для кредиторов. В результате нередко случается, что одно и то же имущество передается в залог неоднократно. При этом каждый последующий кредитор-залогодержатель не имеет представления о том, что его обязательство обеспечено залогом имущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.
Однако отмеченные причины не являются неустранимым препятствием. Напротив, в соответствии с Кодексом (ст. 131) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Цель работы – исследование договора залога и его особенностей.
Для реализации этой цели поставлены следующие задачи: дать понятие договора залога, изучить правовой аспект регулирования залоговых отношений, рассмотреть особенности некоторых видов договора залога.
Предмет исследования – договор залога и его особенности.
Объект исследования – договор залога.
Работа выполнена на основе нормативно-правовых актов РФ и трудов отечественных авторов в области договора залога. Методологической основой исследования явились основные положения материалистической диалектики и логики в их единстве.
Глава 1. Общие положения о договоре залога

1.1. Понятие залога. Залог в силу закона

Под залогом в ГК РФ понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами, которым принадлежит данное имущество. Если иное не предусмотрено договором залога, то он обеспечивает требования в объеме, какой имеется у заемщика на тот момент, включая проценты, неустойки, штрафы, пени и возмещение прочих убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог должен обеспечивать возмещение расходов залогодержателю на содержание и хранение заложенного имущества и затрат по взысканию.
В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог может возникать на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В настоящее время залог в силу закона предусмотрен:
– в случае договора купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты; товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (ст. 488);
– при обеспечении выплаты ренты (ст. 587): при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;
– при обеспечении исполнения обязательств застройщика (ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);
– в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект;
– при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения;
– при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (ст. 64.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»): если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды;
– при ипотеке земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа (ст. 64.2 Закона об ипотеке): если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
В некоторых случаях такой залог в силу закона (например, в случае товара, проданного в кредит) может быть исключен соглашением сторон.

1.2. Правовой аспект регулирования залоговых отношений

Основные положения о залоге нашли свое отражение в статьях 334 – 358 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Законе Российской Федерации от 29.05.1992 г. N 2872-1 «О залоге» (подлежит применению в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральном законе от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», иных нормативных актах.Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (статья 334 Гражданского кодекса РФ ч.1).

1.3. О возможности заключения предварительного договора залога

Предварительный договор в своем роде уникален: единственное обязательство, которое из него вытекает, – заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это следует из его определения, данного в ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Названная особенность предварительного договора непосредственно влияет на возможность обеспечения его исполнения залогом, задатком и обеспечительным платежом.
Залог денег. Относительно обеспечения предварительного договора залогом интерес представляет проблема залога денежных средств, который широко распространен за рубежом. Ни ГК РФ, ни Закон РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге» не запрещают применение указанного вида залога. Однако такой запрет ввел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.07.96 № 7965/95, в котором существенным признаком договора о залоге названа возможность реализации предмета залога на торгах, а поскольку денежные средства продать нельзя, они не могут быть предметом залога.
Позднее ВАС РФ подтвердил эту позицию. Вся последующая судебная